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房子的公摊面积比例多高才合理探武汉住宅公

时间:2019-06-09 00:46:15 来源:互联网 阅读:0次
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和刘先生一样,此前也有不少读者向本报咨询公摊相关问题。不少人认为,花一二十万买楼梯间、电梯井甚至设备房的面积,感觉“不划算”。也有人一味追求小公摊,发现购买的房子公共空间小得让人难以接受。

更让老百姓一头雾水的是,如今有的房子公摊15%,有的房子公摊却接近30%,即便同一个小区,不同楼栋的公摊也可能差几个百分点。

公摊到底是啥?究竟多大面积才合适?钱花在公摊上真的是“浪费”吗?对此进行了走访调查。

新房公摊普遍20%左右

公摊指应分摊的公共建筑面积。武汉多个站上,都有不少市民晒出自家小区公摊比例,多数人认为现在公摊过高。

友“楼小蜜”说:“怎么算也有二三十万被莫名其妙的摊走了,而且还不知道摊哪儿去了!”跟帖中,更多友表示认可。友“TGT2010”晒单说,他在东西湖某楼盘购买了97平方米的房子,公摊21%,公摊就花掉14万元。友“lindara”则表示,在宝丰路买了一套92.5平方米新房,公摊15%,公摊总价更高达22万元。

从友们晒出的自己公摊看,比例达32%,10%,大部分2009年之后购买的房子,公摊都在20%左右,购房者为此“多花”15万~20万购房款。还有友贴出,2010年,山东省高密市一处楼盘公摊比例竟高达52%。

而实地探访发现,即便同一个小区,公摊比例也大为不同。如中南路某小区,有的楼栋住宅公摊达30%,有的楼栋为24%,相差6个百分点,更让业主觉得疑惑。

公摊比例无法定上限

“现在住宅类型多,在法律法规上,不可能对公摊设上限。”武汉民用建筑设计研究院副院长郑国庆告诉,但这并不代表公摊是随意定,“同个小区公摊不同,源于建筑结构差异。”

查看相关法规了解到,一栋住宅的公摊包括大堂、门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室,以及其他公共用房。此外,每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙,按墙体面积水面投影面积一半计入公摊。

因此,只有楼梯的低层住宅,公摊就会比带电梯的住宅少;只有1部电梯的住宅,公摊也会比2部电梯的住宅小;一层4户的建筑,由于分摊户数多,公摊也比一层2户的建筑少。“很多楼盘还设计了入户大堂,面积10~20平方米,也会提升公摊比例0.5~1%。”郑国庆介绍。

那么同一个小区,为何公摊也会不一样?

以上述中南路小区为例,该项目临街住宅的1~4层为商铺,这导致楼上住宅部分的电梯必须穿越商铺,但电梯井的公摊却被纳入住宅区域,导致其公摊,就比小区内纯住宅楼大。

对公摊有异议可申请复查

如果市民仍对自己公摊的数字不理解,我们不妨再看看公摊是如何测定的、误差会有多少。

一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积,除以整栋楼建筑面积,得出公摊比例数据,再乘以每套房的套内面积,得出单套住宅公摊面积。

而一个住宅小区的公摊数据出炉,需经过至少3道程序。首先是设计单位的图纸测算,其次是国土规划部门对公摊的核算,并向社会公示。在项目竣工后,武汉市房产测绘中心,还会对房产面积进行一次图纸测试、一次实地测试。虽然不排除在施工过程中,会造成公摊误差,但误差率一般不会超过2%,一旦超过3%,业主有权要求退房。“目前我们对房产测绘数据,已经精确到0.01米。”武汉市房产测绘中心相关人士介绍,如果经过上述3道监测,市民仍对公摊有异议,可以携带购房合同、建筑施工图,房屋销售或者分割方案等,到武汉房产测绘中心再申请面积鉴定。

按照物价部门规定,鉴定费用为2200元,若发现确实与开发商公布数据不一致,该费用需由开发商承担。

开发商也想追求低公摊

低层住宅越来越少,带电梯高层、超高层住宅越来越多,消费者为公摊支付的成本越来越高。其实,不仅是买房人嫌公摊高,开发商们也在绞尽脑汁追求低公摊。“大部分购房人都希望公摊越小越好,我们只能要求设计单位尽量把公摊降到。”武汉一家开发商人士告诉,否则同一片区公摊高的楼盘几乎没有竞争力。

至于怎么降低公摊,无非是要求降低楼梯的宽度,甚至窄到一次无法并排走两个成年人。再一个就是降低走道宽度,上述开发商人士透露,他们一个项目走道由于设计得比较窄,导致相邻两家的大门如果同时打开的话,就会撞到一起,为此不少业主来扯皮。

提醒

公摊与舒适度相关

别盲目追求低公摊

“目前消费者对低公摊的认识有些盲目。其实,公摊与居住舒适度息息相关,不能一味求低。”几位房地产业内人士接受采访时表达了相似的看法。他们认为,同样建筑面积的一栋楼,设计成一层两户的板式楼,南北通透、舒适度,但肯定比一层四户的公摊高。消费者更应该注意的是,购房前要看开发商是否按规定公示了项目公摊比例,并实地查看住房公共区域是否设置合理,在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积。

郑国庆担忧的则是,设计单位在开发商的要求下,牺牲住宅品质一味追求低公摊。“比如说,为了降低公摊,设计单位减少公共用房配建规模,甚至不做配建,或者让七八户业主共用一部电梯。”“未来高层甚至超高层住宅越来越多,必然导致电梯数量增加,整体公摊面积扩大。同时,开发商为提高住宅档次,习惯于在住宅楼入口设计入户大堂,也会提高公摊比例。因此,我希望市场对公摊及发展趋势,有更宽容的态度。”郑国庆表示,同时我们也希望开发商真正把公摊用到实处。

武汉市房地产开发企业协会相关人士还提醒,一些开发商打出“零公摊”的销售噱头,即通过送入户露台等方式,将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定,因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。

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